부천 토지수용/보상변호사가 알려주는 토지수용/보상

국가나 공공기관은 공공주택 건설, 도로·철도 등 교통인프라 확충, 산업단지 조성 등 다양한 공익사업을 추진합니다.

이 과정에서 사업에 필요한 토지 및 물건을 확보해야 하므로, 우선 토지 소유자와 협의를 통해 매수 계약을 체결합니다.

하지만 협의가 원만하게 이루어지지 않을 경우를 대비하여, 국민의 재산권을 보호하면서도 공익사업에 필요한 토지를 정당한 보상과 함께 강제로 취득할 수 있도록 한 법적 제도가 바로 ‘토지수용제도’입니다.

① 강제성

토지 수용은 개인의 동의 없이도 공익사업을 위해 국가나 공공기관이 토지를 취득할 수 있는 강제적 행위입니다.

② 정당한 보상 원칙

강제 취득이 이루어지는 만큼, 수용 대상자에게는 시장가격에 상응하는 정당한 보상을 지급해야 합니다.

④ 절차적 정당성 보장

토지 수용은 법률에 근거해 투명하고 공정한 절차를 거쳐야 하며, 수용 대상자는 이의제기 및 재판 청구 등의 권리를 보장받습니다.

⑤ 공익 우선 원칙

토지 수용은 반드시 공익을 목적으로 하며, 사익을 위한 목적으로는 허용되지 않습니다.

⑥ 신속성 및 효율성

공익사업의 차질 없는 추진을 위해 일정한 신속성을 유지하며, 불필요한 지연을 방지하기 위한 제도적 장치가 마련되어 있습니다.

협의매수가 이루어지지 않은 토지에 대해 사업시행자는 토지수용위원회에 수용재결을 신청합니다.

이후 접수된 재결 신청서는 해당 토지 소재지의 시·군·구에 송부되어 공고 및 열람이 이루어지도록 요청합니다.

시·군·구는 14일간 관련 내용을 게시판에 공고하며, 토지 소유자 등에게 개별 통지를 하여 수용신청 내용을 열람할 수 있도록 합니다.

이때 소유자는 공고 기간 동안 수용신청 서류를 열람하고, 의견서를 제출할 수 있습니다.

의견서에는 다음과 같은 수용에 관한 희망사항이나 요구사항을 구체적으로 기재해야 합니다.

토지수용위원회는 소유자와 사업시행자가 제출한 의견을 검토하고, 현장 조사를 통해 사실 관계를 확인합니다.

이 과정에서 소유자의 권리 주장이 충분히 반영되도록 심도 있게 검토합니다.

두 개의 독립적인 감정평가기관에 평가를 의뢰하여 토지의 적정 보상액을 산정합니다.

평가 결과는 공정한 보상금 지급의 근거가 됩니다.

토지수용위원회는 감정평가 결과와 사실조사 내용을 토대로 수용재결서를 작성하며, 이를 위원회 심의를 거쳐 확정합니다.

재결서는 특별송달 방식으로 소유자에게 송달되며, 송달이 불가능한 경우 토지 소재지 관할 시·군·구에 14일간 게시하여 공고합니다.

이의신청

소유자는 재결서를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있으며, 이의신청 절차에서는 재평가와 재심사가 이루어집니다.

∙행정소송 제기

재결서 송달 후 90일 이내(이의신청 시 60일 이내)에는 행정소송을 통해 법원에 재결의 적법성 및 보상액의 적정성을 다툴 수 있습니다.

토지 보상은 매년 1월 1일 기준으로 공시되는 공시지가를 기본으로 합니다.

감정평가사는 토지의 지가 변동률, 생산자물가 상승률, 그리고 수용 대상 토지의 개별적인 특성을 종합적으로 고려하여 감정평가를 진행합니다.

단, 해당 공익사업으로 인해 인위적으로 상승된 지가(개발이익)나 투기적 가격은 감정평가에 포함되지 않습니다.

또한 보상금은 원칙적으로 현금으로 지급되지만, 소유자의 희망 또는 일정 조건에 따라 채권으로 보상할 수 있습니다.

건물과 기타 지장물에 대해서는 이전비용(해체, 운반, 재설치 비용)을 우선적으로 보상합니다.

만약 이전비용이 취득가격을 초과하거나 이전이 불가능한 경우에는 건물 등의 취득가격을 기준으로 보상합니다.

휴업보상은 휴업 기간 4개월 이내의 영업이익을 기준으로 지급합니다.

폐업보상은 2년간의 영업이익을 보상하며, 폐업보상 대상은 다음 요건 중 하나에 해당해야 합니다.

폐업보상 대상 요건

사업시행자가 일부 토지를 수용하거나 매수하여 남은 토지(잔여지)의 가치가 하락하거나 통로, 도랑, 담장 등 공사가 필요한 경우 손실액과 공사비용을 보상합니다.

광업권, 어업권 등 특정 권리에 대해서는 해당 권리의 소멸에 따른 보상금을 관련 법령에 따라 별도로 지급합니다.

사업지구에 포함되지 않은 인근 농경지가 사업 시행으로 인해 산지나 하천 등에 둘러싸여 출입이 불가능해진 경우, 소유자가 청구하면 사업지구 내 토지로 간주하여 보상할 수 있습니다.

사업지구 내 편입된 농지에 대해서는 직전 3년간 농가 평균 농작물 총수입의 2년분을 영농손실액으로 보상합니다.

이때 농지 소유자가 실제 경작자가 다를 경우, 다음과 같이 보상이 이루어집니다.

협의가 성립되지 않거나 협의가 불가능한 경우, 사업시행자는 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있습니다.

토지수용위원회의 재결에 이의가 있는 자는 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 중앙토지수용위원회에 서면(소정의 이의신청서)으로 이의를 제기할 수 있습니다.

본 법무법인에는 대한변호사협회에 등록된 수용 및 보상전문변호사, 부동산전문변호사 및 평균 10년 이상 경력의 전문 변호사들이 다수 포진해 있습니다.

이에 따라 토지수용 및 보상과 관련된 절차, 계약, 분쟁, 인허가 등 다양한 문제에 대해 전문적이고 체계적인 법률 지원이 가능합니다.

토지수용 및 보상 과정에서 도움이 필요하시면 언제든 전문변호사에게 조력을 요청해 주시길 바랍니다.